전세 계약시 보증 방법 상환보증과 반환보증 활용법

전세 계약 시 상환보증(임차인 대금 상환) 및 반환보증(전세금 반환)을 고려하라. 반환보증 가입 시 보증금을 안전하게 회수할 수 있습니다. 보증기관 사이트(HF, HUG, SGI)에서 자세한 정보 확인 가능합니다.

 

전세 계약시 유의사항 및 전세보증금 반환보증 활용법

 

 

 

전세 계약시 유의사항

전세계약을 체결할 때, 매매가 대비 전세가율이 높은 경우(일반적으로 70~80% 이상) 또는 등기부등본상 선순위인 근저당 금액이 과다한 주택은 주의하고 신중을 기울일 필요가 있습니다.

 

• 주택 가격 시세 확인이 어려운 경우, 예를 들어 신축빌라와 같은 경우 전세계약 시 주의가 필요합니다.
• 다가구주택의 경우, 전세 보증금의 우선순위가 있는 임차인 본인보다 높은 확인도 중요합니다.

이러한 주의 사항은 계약 종료 시점에 새로운 임인을 찾기 어렵거나, 경매처분 시 보증금을 완전히 회수하지 못 위험이 상대적으로 높기 때문입니다.

 

그러나 전세 계약 전 전세가율 및 등기부등본 등을 확인한다 하더라도 계약 종료 시점에 임대인의 자금 사정이 악화되거나 세금 체납으로 인해 보증금을려받지 못하는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

• 세금 체납의 경우, 조세채권 우선 원칙에라 해당 부동산에과된 세금은 임차인의 전세 확정일자 권리보다 우선합니다.

이 경우, 부득이하게 경매 또는 법적 조치를 진행해야 할 수도 있으며, 이 과정에서 상당한 시간이 소요되고,황에 따라 보증금을 전부 회수하지 못할 가능성이 있습니다.

 

 

반환보증 가입시 확인사항

 

 

전세금 반환보증 가입 시에 고려해야 할 사항들입니다:

본인의 상황(주택 유형, 보증금액, 할인 여부 등)을 고려하여 가장 적합한 보증기관을 선택하는 것이 중요합니다.

• 할인 대상: 신혼부부, 다자녀, 저소득, 장인, 고령자 등은 보증료 할인이 가능합니다. (HF·HUG)
• 기관 선택: HF의 보증료율은 낮지만, "HF가 보증하는 전세대출"을 사용하는 차주에게만 적용됩니다. HUG는 네이버 부동산, 카카오페이 등 다양한 가입 채널을 제공하며, SGI는 고가 주택도 가입이 가능합니다.

전세금 안심대출(HUG 보증 전세대출)을 이용하는 차주 또는 등록 임대주택에 거주하는 임자인 경우 이미 반환보증이 가입되어 있을 수 있으므로, 먼저 보증 가입 여부를 확인하기 바랍니다.

• 전세금 안심대출(HUG 보증 전세대출)의 경우 반환보증 가입이 필수이며, 은행 대출 보증사 확인이 가능합니다.
• 등록 임대주택의 경우, 임대인은 보증 가입의무가 있으므로 (2021 8월 이후), HUG 홈페이지 등에서 가입 여부를 확인할 수 있습니다.

전세 보증금 반환보증 가입 시 이러한 사항들을 평가하고 가장 합리적인 선택 하여 이용하는 데 도움이 될 것입니다.

 

 

기타 사항

반환보증은 임대인의 동의 없이 가입 가능하며, 전체 전세계약 기간의 절반이 경과하기 이전에 가입할 수 있습니다.

• 다가구 주택 등의 경우 "선순위임대차확인서" 서류 작성을 위해 임대인 또는 중개사의 협조가 필요합니다.
• SGI 반환보증의 경우, 전세계약 기간이 24개월을 초과할 시 계약 시작 후 12개월 이전까지만 가입 가능합니다.

보증회사별 반환보증 상품 개요:

 

출처 금융감독원

자세한 내용은 각 보증회사 홈페이지에서 확인할 있습니다.

• 주택금융공사

한국주택금융공사

• 주택도시보증공사

HUG 주택도시보증공사

• 서울보증보험

SGI서울보증

 

 

전세보증금 반환보증 활용법

전세보증금 반환보증은 보증기관*(HF 주택금융공사, HUG 주택도시보증공사, SGI 서울보증보험)에서 제공하는 상품으로, 임대차 계약 종료 시 임대인이 정당한 사유 없이 보증금을 반환하지 않을 경우, 보증회사가 임차인에게 보증금을 돌려주는 제도입니다.

• 가입 시 임차인이 보증료를 납부하며, 보증기관의 심사를 통해 가입해야 함

 

 

전세보증금 반환보증 활용 사례

 

• A씨: 전세계약 기간 종료 시 임대인이 새로운 임차인을 구하지 못한 이유로 보증금을 돌려주지 않음
• B씨: 선순위 채권이 없는 주택에서 전세계약을 맺었으나, 부과된 세금으로 인해 보증금 일부를 회하기 어려움

A씨와 B씨 모두 반환보증을 가입했기 때문에, 보증회사를 통해 전세보증금을 전액 회수할 수 있습니다.

 

전세보증금 반환보증 제도는 임차인으로서 전세계약 종료 시점에 보증을 온전히 회수할 수 있을지 걱정되는 경우, 반환보증 가입을 고려하는 것이 좋습니다.

자세한 내용은 다음 보증회사 홈페이지에서 확인할 수 있습니다

주택금융공사: www.hf.go.kr

주택도시보증공사: www.khug.or.kr

서울보증보험: www.sgic.co.kr

 

 

전세자금대출 이용 임차인을 위한 “상환보증 · 반환보증” 비교

 

보증기관이 전세자금대출을 받는 임차인에게 제공하는 보증의 종류는 '상환보증'과 '반환보증'으로 구분됩니다.

• 상환보증: 임차인이 전세대출금을 상환할 수 없는 경우, 보증기관이 임차인 대신 금융기관에 대금을 상환하는 보증입니다. 전세대출은 보증기관의 보증서(상환보증)가 함께 발행되는 보증부출이므로, 전세대출 차주는 상환보증을 의무적으로 가입해야 합니다. 이 경우 임차인은 보증기관에 상환해야 할 의무가 남아있으며, 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치 역시차인이 진행해야 합니다.
• 반환보증: 전세 계약 종료 후 임대인이 임차인에게 전세 보증금을 반환 못하거나 반환하지 않는 경우, 보증기관이 임대인 대신 임차인에게 전세보증금을 반환하는 보증입니다. 이 때는 임대인이 보증기관에 해당 금액을 상환해야 하며, 보증관이 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치를 진행합니다.

출처 금융감독원

 

간단하게 말하면, 상환보은 임차인 대신 금융기관에 대출금을 상환해 주는 보증이며, 반환보증은 임대인 대신 임차인에게 전세보증금을 반환하는 보증입니다. 상환보증은 의무 가입이며 임차인이 보증기관에 상 의무가 있고, 반환보증의 경우 임대인이 보증기관에 상환 의무가 있습니다.